La loi Pinel a fait couler beaucoup d’encre ces dernières années. Voici tous les détails concernant ce dispositif fiscal.
Historique
La loi Pinel est entrée en application le 1er janvier 2015, pour ne finir que le 31 janvier 2016. Elle remplace donc la loi Duflot en ce qui concerne les dispositifs fiscaux en France concernant le logement. Il faut savoir que la loi Pinel est une version améliorée de la loi Duflot, qui a été vivement critiquée de toutes parts il y a quelques temps, notamment pour l’inexistence d’attraits pour les investisseurs et l’inadéquation de certains dispositifs avec la réalité sur le marché de l’immobilier.
Depuis que la loi Pinel est entrée en vigueur, il semble que les ventes dans l’immobilier ont repris, ce qui veut dire que les investisseurs sont désormais plus nombreux à tenter un placement, en raison des conditions intéressantes du dispositif Pinel. Bien évidemment, il faudra attendre quelques années avant de pouvoir quantifier réellement la pertinence et l’efficacité du dispositif par rapport au marché de l’immobilier en France, et des incidences de ces mesures au niveau de chaque ménage français.
Principe
Les principes du dispositif Pinel restent plus ou moins les mêmes que ceux du Duflot en termes de défiscalisation immobilière. En effet, l’opération consiste à acquérir un logement neuf entre la période du 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, pour le mettre en location. Il faut savoir que quelques conditions doivent être respectées pour pouvoir prétendre à la réduction fiscale, à savoir la situation géographique du bien immobilier mais aussi le niveau de ressources des locataires et le niveau de loyers. Ainsi, les logements disponibles seront plus nombreux dans les zones les plus tendues, ce qui aura tendance à relancer la concurrence.
Bien évidemment, la concurrence entraîne généralement une baisse généralisée des prix, et les Français pourront ainsi avoir un logement décent sans avoir à se ruiner en loyers trop élevés.
Objectifs
Ces dernières années, l’immobilier en France a connu une crise tellement importante qu’il est devenu très difficile pour de nombreux ménages de trouver un logement décent notamment dans les zones tendues. L’insuffisance de l’offre par rapport à la demande locative a alors propulsé les prix de la pierre vers le haut, ce qui fait qu’à l’achat ou à la location les prix sont souvent inaccessibles. Pour y remédier, le gouvernement a décidé de mettre en place des mesures incitatives pour les investisseurs dans l’immobilier, de manière à produire 500.000 nouveaux logements par an.
Aujourd’hui, le marché va dans le bon sens grâce au dispositif Pinel, même si l’objectif des 500.000 logements est encore loin d’être atteint. Bien évidemment, il s’agit ici des meilleurs dispositifs fiscaux de ces cinq dernières années, car les avantages sont tangibles que ce soit pour les investisseurs comme pour l’ensemble des prétendants au logement.
Conditions liées au bien immobilier
Pour pouvoir bénéficier des réductions fiscales du dispositif Pinel, il faut que certaines conditions soient remplies, y compris quelques conditions liées au bien immobilier en lui-même. Avant tout, il faut que le bien immobilier en question ait été acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. De plus, il faut que le bien immobilier soit neuf ou acquis en état d’achèvement. Il peut alors s’agir d’un bien que l’investisseur a fait construire, d’un local transformé en logement, d’un logement réhabilité ou encore d’un logement qui a subi des réparations importantes.
Par ailleurs, il est également indispensable que le bien immobilier en loi Pinel soit conforme à la norme RT 2012 ou encore au label BBC. Pour résumer, il faut que le bien immobilier respecte les normes de sécurité en vigueur, mais aussi des normes écologiques et des normes de performance énergétique. En effet, il est indispensable que le logement en question soit conforme aux normes d’économie d’énergie.
Conditions liées à l’emplacement du bien immobilier
Pour que la loi Pinel puisse apporter une solution efficace à la crise du logement en France, il est important que l’attribution des réductions fiscales soit également régie par des conditions liées à l’emplacement du bien immobilier. Comme l’on peut bien se douter, certaines régions et certaines villes sont bien plus touchées par la crise que d’autres. Un zonage a alors été établi en fonction de plusieurs critères, pour faciliter la distinction entre les zones éligibles au dispositif Pinel et ceux qui ne sont pas éligibles (zone C).
Aujourd’hui, il existe alors 4 zones bien précises, soit la zone A, la zone A bis, la zone B1 et enfin la zone B2. Pour information, la zone A comporte 650 communes comme les communes de la Côte d’Azur, les communes de l’agglomération parisienne, celles de l’agglomération lyonnaise, etc. La zone A inclut les villes où l’immobilier est le plus tendu, tandis que la zone B2 est la moins tendue. D’ailleurs, les villes de la zone B2 ne sont pas concernées par le dispositif Pinel sauf si le préfet de la région a particulièrement donné son agrément.
Conditions liées à la mise en location
Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation immobilière, l’investisseur devra s’engager à mettre le bien immobilier en location. Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet à l’investisseur de choisir la durée de cet engagement : il pourra mettre le bien immobilier en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous pourrez alors opter pour la solution qui semble convenir le mieux à vos objectifs et à vos projets en ce qui concerne l’utilisation du bien immobilier.
Par ailleurs, la loi Pinel permet également à l’investisseur de louer auprès d’un ascendant direct ou d’un descendant direct, si et seulement si ce dernier ne fait pas partie de son foyer fiscal. Vous pourrez alors louer votre bien immobilier à vos parents ou à vos enfants, bénéficier des réductions fiscales et éviter également les éventuels risques de litiges avec les locataires. En effet, les parents proches ont souvent tendance à mieux prendre soin et à mieux entretenir un bien immobilier, par rapport à un locataire lambda. De plus, il est toujours plus facile d’entamer une discussion avec des gens de sa famille, notamment en cas de problèmes.
Avantages
L’investissement en loi Pinel admet plusieurs avantages notables. L’on peut citer par exemple le fait de pouvoir se constituer un patrimoine pour le futur ainsi que des revenus locatifs, mais aussi et surtout les avantages liés à la défiscalisation immobilière. 
Cette réduction fiscale dépend alors majoritairement de la durée d’engagement du bien immobilier : plus l’investisseur s’engage pour une longue durée, et plus la réduction fiscale est importante.
A titre d’exemple, une personne qui s’engage pour 6 ans bénéficie d’une réduction d’impôts à hauteur de 12 % du prix d’achat du bien immobilier, un pourcentage qui passe à 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans. Vous aurez alors à choisir la durée qui semble la plus intéressante pour vous, en fonction de vos priorités et des projets que vous avez prévu concernant l’utilisation du logement.
Plafonds et limites du dispositif Pinel
Il existe quelques limites concernant l’investissement dans le dispositif Duflot, afin d’éviter les abus. Tout au plus, un seul et même investisseur peut avoir deux placements par an dans le dispositif Pinel. De plus, ces investissements sont plafonnés à un montant global de 300000 euros par an.
Par ailleurs, les acquisitions sont également plafonnées à 5500 euros par mètre carré. En effet, ces mesures sont nécessaires afin d’éviter que les investisseurs les plus nantis ne se mettent à investiir en masse afin de monopoliser le marché, et la concurrence n’existerait alors plus. Si c’était le cas, le résultat des comptes ne serait pas difficile à imaginer : les prix resteront inaccessibles et la crise du logement pourrait perdurer encore.
Pour qu’un investissement dans l’immobilier soit éligible au dispositif Pinel, il faut également que les plafonds de ressources des locataires soient respectés, tout comme les plafonds de loyers. Il sera donc indispensable de se renseigner auprès des collectivités locales pour déterminer l’IRL ou indice référentiel de loyers dans une ville afin d’avoir toutes les informations nécessaires à l’étude de faisabilité d’un projet.
Quelques bémols la loi Pinel
Il faut savoir que le dispositif de défiscalisation Pinel pourrait aussi connaître certaines limites. Par exemple, le secrétaire d’Etat au budget compte collaborer avec les parlementaires de manière à instaurer une mesure qui devrait baliser la durée de l’avantage fiscal dans le cas où le bien immobilier est loué à un ascendant ou un descendant. Sans aucun doute, le gouvernement estime trop beau le cadeau offert aux investisseurs qui pouvaient alors bénéficier d’avantages conséquents grâce à la loi Pinel.
Par ailleurs, l’on parle également de réduire certains avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, dans la mesure où ce dernier semble coûter trop cher à l’Etat, d’après certains hauts dirigeants. Tout ce qui reste à espérer, c’est que ces différentes restrictions ne viennent pas remettre en question la sortie de crise de l’immobilier. En effet, les investisseurs commencent à peine à prendre confiance envers le dispositif, et des balises de ce genre pourraient alors entraver à son efficacité.