La loi Duflot : principes et explications

Le dispositif Duflot, créé par l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot, a pour objectif d’inciter à l’investissement immobilier à but locatif dans le neuf en permettant aux investisseurs de réaliser une défiscalisation. Ce dispositif prend la relève du précédent baptisé dispositif Scellier.

Quel est le principe général de cette nouvelle loi ? Quels sont les avantages et à quelles conditions peut-on en bénéficier ?

Le principe général et les objectifs de la loi Duflot

Le dispositif Duflot a été créé par l’ancienne ministre en charge de l’Égalité des territoires et du Logement pour répondre à différentes problématiques liées à la crise économique, à la crise du logement et à la crise écologique que traverse le pays depuis quelques années déjà. Le principe de la loi Duflot est d’inciter les investisseurs à investir dans des logements neufs ou en cours de construction pour les louer ensuite à des prix en dessous de ceux du marché.

L’objectif est simple, il s’agit de construire des logements neufs dans des zones où la demande est supérieure à l’offre. On soutient ainsi la construction de logements et on permet à une population cible d’accéder à des logements neufs mais avec des loyers qui restent raisonnables puisque plafonnés. L’objectif visé est également écologique, car un logement neuf construit en respectant de nouvelles normes comme la réglementation RT 2012 par exemple, permet de réduire sa consommation énergétique et permet donc de contenir le gaspillage d’énergie. M

ais pour que tout ça fonctionne, il faut bien évidemment que des investissements immobiliers soient réalisés sur ce secteur. On incite alors les investisseurs en leur offrant des avantages leur permettant par exemple de réaliser une opération de défiscalisation.

Les avantages de la loi Duflot

Les avantages de ce dispositif Duflot sont nombreux.

L’aspect le plus intéressant de cette loi, bien évidemment, c’est qu’elle permet de récupérer une partie de son investissement sous la forme d’une réduction d’impôt. En effet, les investisseurs qui auront acheté un bien en loi Duflot pourront récupérer 18% du prix total de leur achat, réparti sur une période de neuf années.

Prenons un exemple. Pour l’achat d’un bien de 300 000 euros, avec la loi Duflot, l’investisseur récupérera 18 % de la somme soit 54 000 euros au total. Ce chiffre divisé par neuf années nous donne une réduction d’impôt de 6000 euros par an. Pour un investissement de 200 000 euros on pourra espérer récupérer 36 000 euros au total soit 4000 euros par an. Enfin, pour un investissement de 100 000 euros on récupérera un total de 18 000 euros soit 2000 euros par an.

Dans les départements d’outre-mer, cette possibilité de défiscalisation passe de 18% à 29% du prix du logement. On a donc un avantage fiscal très intéressant.

Notons aussi que cet avantage est ouvert à tous les contribuables français, sans conditions de ressources. L’investisseur doit simplement être domicilié fiscalement en France.

Enfin, même si la contrainte des plafonds pour le loyer peut sembler décourageante, on notera que dans certaines villes ces plafonds ne sont absolument pas un frein quant à la rentabilité de l’investissement à long terme. En ciblant le bon secteur et le bon type de bien, on peut espérer coller aux prix du marché et donc, rentabiliser son bien tout à fait convenablement. On verra d’ailleurs dans la partie « plafonnement des loyers » que ces plafonds peuvent évoluer en fonction de la surface du logement.

Les conditions pour bénéficier de la loi Duflot

Le dispositif Duflot est un dispositif avantageux en ce qui concerne l’investissement immobilier et la défiscalisation.

Mais bien évidemment, pour pouvoir en bénéficier, il faut se soumettre à un certain nombre de conditions. Plusieurs limitations sont imposées notamment au niveau du prix du bien mais aussi au niveau du nombre d’investissements. Le coût de l’investissement, par exemple, est limité à un maximum de 300 000 euros et de 5500 euros par m². Le nombre d’investissements, lui, doit être inférieur ou égal à deux par année pour un même foyer fiscal.

De plus, le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 dans une des zones éligibles au dispositif Duflot.

Au niveau du logement en lui-même, plusieurs règles sont à observer :

  • Le logement doit être neuf ou en cours de construction et doit être livré dans les 30 mois à partir de l’ouverture du chantier. Si vous souhaitez faire construire, vous avez 30 mois à partir de l’obtention du permis de construire.
  • Le logement doit aussi respecter un certain niveau d’exigence en ce qui concerne les performances énergétiques et, en conséquence, doit être en accord avec la réglementation thermique RT2012 ou avoir le label BBC 2005.
  • Une fois le bien acquis, le logement doit être loué dans l’année qui suit et ce, sur une période minimale de neuf années. Bien entendu, le bien ne pourra être loué ni à un ascendant, ni à un descendant, ni à une personne du même foyer fiscal que l’investisseur.
  • Le logement devra être loué à titre d’habitation principale à une personne dont la situation financière correspond aux plafonds de ressources établis pour ce dispositif Duflot. De même, le loyer devra respecter les plafonds fixés par la loi, ce qui contraint l’investisseur à louer son bien environ 20 % en dessous du prix du marché.
  • Enfin, sur un même immeuble comprenant au moins cinq logements, au mois 20 % devront être acquis sans bénéficier de cette loi Duflot.

Les zones concernées par la loi Duflot

Pour bénéficier des avantages fiscaux relatifs à cette loi, l’investisseur a l’obligation d’investir dans un bien immobilier situé dans une ville éligible au dispositif Duflot. Les communes en question sont divisées en quatre zones répondant chacune à des critères différents.

  • La première zone, la zone A, regroupe Paris et certaines villes d’Île-de-France et de Côte d’Azur. On retrouve dans cette zone des villes comme Nice par exemple, située dans les Alpes-Maritimes.
  • La deuxième zone est une zone qui, en réalité, est comprise dans la première. Cette zone a été baptisée zone A bis et regroupe Paris ainsi que 29 autres villes.
  • La troisième zone, dite zone B1, comprend les villes de plus de 250 000 habitants, certaines communes d’Île-de-France et de Côte d’Azur ainsi que les départements d’outre-mer et la Corse. Parmi les villes appartenant à la zone B1, on peut citer par exemple des villes comme Bordeaux en Gironde, Toulouse en Haute-Garonne, Marseille dans les Bouches-du-Rhône, Nantes en Loire-Atlantique, Lille dans le Nord et Lyon dans le Rhône. Attention toutefois, certaines villes comme Biarritz ou encore Bayonne dans les Pyrénées-Atlantiques par exemple sont incluses dans cette zone B1. Du côté des départements d’outre-mer on retrouve, bien entendu, l’ensemble de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane et de la Réunion.
  • Enfin, la quatrième et dernière zone appelée zone B2 comprend les communes de plus de 50 000 habitants, certaines communes littorales ou frontalières, ainsi que le pourtour de l’Île-de-France. On retrouve en zone B2 des communes comme Vichy dans l’Allier, Gap dans les Hautes-Alpes, Troyes dans l’Aube, Arcachon en Gironde, Argelès-sur-Mer dans les Pyrénées-Orientales, Béziers dans l’Hérault, Narbonne dans l’Aude ou encore Montauban dans le Tarn-et-Garonne.

Les plafonds de loyer et de ressources pour chaque zone.

On l’a vu, pour louer un logement acquis grâce au dispositif Duflot, il faut respecter un plafond en ce qui concerne les loyers. Les locataires eux-mêmes, pour pouvoir accéder à un logement Duflot avec un loyer limité doivent respecter des plafonds de ressources.

Tous ces plafonds sont calculés en fonction de la zone à laquelle appartient le logement.

1- le plafonnement des loyers

  • En zone A bis, la plus chère, le loyer mensuel maximum du logement est fixé à 16,52 euros par m².
  • En zone A, le loyer maximum est fixé à 12,27 euros par m² et par mois.
  • En zone B1, le loyer maximum est fixé à 9,88 euros par m² et par mois.
  • En zone B2, le loyer maximum est fixé à de 8,59 euros par m² et par mois.

Attention toutefois, les charges ne sont pas comprises dans ce calcul. De plus, ces limitations peuvent varier en fonction de la surface du logement en appliquant ce qu’on appelle un coefficient multiplicateur. Même si le terme peut paraître un peu barbare à première vue, il suffit en réalité de faire un simple calcul pour trouver le coefficient multiplicateur en question : 0,7+19/surface du logement.

Pour recalculer le loyer en fonction de sa situation géographique, il vous suffit ensuite de multiplier le prix au m² de la zone avec la formule qu’on a obtenue précédemment.

Un exemple : pour un appartement de 25 m² à Nantes donc en zone B1 on fera le calcul suivant : 9,88 x (0,7+19/25). On obtient notre nouveau plafond qui est maintenant de 14,42 euros par m². Bien plus avantageux que le plafond fixé à l’origine donc. À l’inverse, pour un appartement de 100 m² à Paris, en zone A bis donc, avec le coefficient multiplicateur on obtient : 16,52 x (0,7+19/100) = 14,70. Dans ce cas, une somme en dessous du plafond prévu initialement par la loi.

2- les plafonds de ressources

Dans le cas des plafonds de ressources, il existe une multitude de barèmes fixés en fonction de la zone et de la situation familiale de la personne : personne seule ou en couple, avec des personnes à charge comme des enfants etc.

En bref :

  • en zone A bis, les plafonds de ressources vont d’un revenu maximum de 36 502 euros par an pour une personne seule à 114 315 euros par an pour une personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge. On rajoutera 12 736 euros par personne à charge supplémentaire.
  • Sur le même principe, en zone A les plafonds iront de 36 502 euros à 104 642 euros avec un supplément de 11 659 euros pour une cinquième personne à charge. En zone B1, de 29 751 euros à 76 472 euros puis 8531 euros en plus.
  • En zone B2 de 26 776 euros à 68 824 euros puis 7677 euros en plus.

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